Studio Tecnico Ing. Fabio Mignani
Progettazione edile ed impiantistica
Amministrazioni immobiliari
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Amministrazioni
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Svolgiamo attività di amministrazione condominiale di fabbricati civili da un minimo di 6 ad un massimo di 90 unità immobiliari per un totale di 500 unità prevalentemente concentrate nei comuni di Bologna, Anzola dell’Emilia, Calderara di Reno, Casalecchio e Castenaso.Disponiamo di un'ampia gamma di fornitori di servizi e di prestazioni d'opera per qualunque esigenza manutentiva. Vai in ciascuna delle voci del menu Amministrazioni per maggiori dettagli sulle caratteristiche della nostra attività di gestione immobili.
Preventivi
Siamo disponibili a fornire proposte di incarico su nuove gestioni amministrative, previo contatto diretto, esame dei documenti disponibili e sopralluogo sul posto.
Non forniamo preventivi esclusivamente basati su informazioni fornite telefonicamente oppure via mail perchè riteniamo essenziale la conoscenza diretta delle persone, delle situazioni e dei luoghi.
Proprio per questo sul sito non abbiamo reso disponibile un sistema di preventivazione a distanza: vi intitiamo quindi a contattarci di persona e a concordare tempi e modi per fornire le informazioni richieste, concordare un appuntamento per il sopralluogo.
L'esperienza ci insegna che ogni condominio ha le sue specificità, che preferiamo conoscere prima di formulare una proposta che vorremmo fosse quanto più possibile mirata e concorrenziale.
In generale, ogni nostra proposta di incarico contiene un elenco di competenze ordinarie a cui corrisponde un compenso fisso forfettario annuo.
Competenze ordinarie
convocazione dell’Assemblea ordinaria di inizio esercizio completa di avviso di convocazione, gestione dell’Assemblea e invio del verbale;
convocazione di una Assemblea straordinaria per ogni esercizio, qualora richiesta dai Sigg. Condomini o ritenuta necessaria dal sottoscritto, compresa la gestione come sopra descritta;
redazione del consuntivo delle spese sostenute nell’esercizio trascorso e del bilancio di previsione dell’esercizio successivo, nonché dei relativi riparti delle quote di spettanza dei Sigg. Condomini;
redazione e presentazione della dichiarazione annuale modello 770 al Ministero delle Finanze – Agenzia delle entrate e del quadro AC nel modello Unico dell’Amministratore;
pagamenti di tutte le spese condominiali con i fornitori, nonché effettuazione degli adempimenti conseguenti a D.L. 223/06 e L. 296/06 (c.d. Decreto Bersani e Legge Finanziaria 2007);
redazione di tutta la corrispondenza ordinaria necessaria alla corretta gestione del Condominio;
incontri con i Sigg. Consiglieri del Condominio per affrontare eventuali problemi insorti in corso d’esercizio e prima della convocazione delle Assemblee straordinarie e di quelle ordinarie di fine esercizio, allo scopo di controllare la rispondenza delle spese sostenute ed effettuare la verifica del bilancio di previsione per l’esercizio successivo;
reperimento di imprese e artigiani specializzati per lavori di manutenzione e di pronto intervento.
Ci permettiamo di segnalare che non tutte le proposte di amministrazione sul mercato comprendono queste prestazioni che noi consideriamo fisiologiche e (tranne per l'assemblea straordinaria che noi comprendiamo per nostra scelta) che invariabilmente vanno effettuate ogni anno.
Esclusioni e spese accessorie
- ulteriori Assemblee straordinarie che si rendessero necessarie oltre la prima già compresa;
- eventuali assemblee andate deserte in seconda convocazione;
- controllo tecnico e contabile dei lavori straordinari: ogni nomina per Progettazione e Direzione Lavori o altri incarichi tecnici non inerenti all’amministrazione ordinaria dovrà essere ratificata di volta in volta dall’Assemblea e le relative competenze, saldo diversi accordi, saranno computate e liquidate secondo la vigente Tariffa professionale Ingegneri;
- oneri per eventuali recuperi di quote non versate;
- spese postali: gli importi saranno sempre documentati. In particolare ogni qualvolta un residente si rendesse disponibile per la consegna a mano delle convocazioni e comunicazioni, non si renderanno necessarie le raccomandate postali;
- gestione delle posizioni contabili degli inquilini per le unità immobiliari in cui i rispettivi proprietari fanno espressa richiesta all’Amministratore di curare tale aspetto.
Il tuo condominio
Da questa maschera di inserimento, a ciascun condòmino sarà possibile accedere alle informazioni online sul proprio stabile: bilanci, regolamenti, verbali assembleari e quant'altro verrà messo a disposizione per rendere più efficace e trasparente la gestione del proprio condominio.
I dati di accesso sono personali e segreti.
Dal 2012 sono stati consegnati dall'Amministratore a ciascun condomino dotato di posta elettronica o facente richiesta.
Per chi non è un condomino o non ha ancora ottenuto i dati di accesso, è possibile esplorare il servizio accedendo alla pagina di prova.
Come lavoriamo
La gestione contabile è organizzata e informatizzata per la massima trasparenza ed efficienza.
I bilanci e le comunicazioni sono redatti con la massima chiarezza.
Ogni condominio ha un proprio conto corrente bancario e i flussi di risorse sono quotidianamente monitorati e gestiti per via telematica.
Tutte le utenze comuni sono domiciliate sul conto corrente.
Per ragioni di sicurezza generale e contabile e per mantenere una tracciatura dei flussi di cassa, non vengono di norma accettati versamenti in contanti o in assegni. Sono possibili eccezioni solo in caso di condòmini con particolari difficoltà personali.
L’attività tecnica e l’attività amministrativa sono tra loro indipendenti per non creare, nei casi in cui ciò potesse verificarsi, alcun tipo di conflitto o di incompatibilità. Questo perchè desideriamo che ogni nostro suggerimento in merito alll'opportunità o meno di procedere ad eventuali lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria sia valutato sempre come un consiglio disinteressato.
Per questo motivo, ai nostri condomini non richiediamo alcuna percentuale sull’ammontare economico degli stessi a fronte di un maggiore impegno amministrativo dovuto ad un aumento dei flussi di cassa per versamenti e pagamenti straordinari.
Per le medesime ragioni, pur disponendo di rapporti solidi con diverse imprese edili e di servizi, le proponiamo solo se richiesto.
I compensi e i costi per la nostra attività sono esplicitati tutti nella lettera d'incarico iniziale, privilegiando la formula del "tutto incluso" e aggiungendo compensi straordinari solo per eventi e impegni che lo sono realmente.
Per noi ciascun condòmino è uguale agli altri: non esistono "persone di fiducia dell'amministratore" nè tantomeno soggetti il cui parere prevale su quello degli altri partencipanti al condominio.
Non amiamo sollecitare l'effettuazione dei pagamenti qualora il ritardo sia limitato, episodico o comunque preannunciato: i veri e propri solleciti e le azioni di recupero delle somme non versate sono azioni che effettuiamo solo dopo avvisi informali e bonari. Ognuna di queste attività è ad esclusivo carico dell'interessato e quindi non ha costi per il condominio.
Aggiornamento del 18/12/2012: la riforma del condominio (legge 220 dell'11/12/2012) è stata finalmente pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012. Gran parte delle nuove norme entreranno in vigore dal 18/06/2013.
Senza elencare nel dettaglio tutte le novità introdotte, precisiamo che le stesse erano da tempo e sono tuttora nostre prassi operative consolidate (alcune delle quali erano da tempo già elencate proprio in questa pagina) a garanzia del cliente e della qualità delle nostre prestazioni.